2012年3月30日星期五

房地产篇-柴久兄分享房地产投资

PART 1.
1.注册公司买楼是有办法解决掉给20%税务。
2.一些银行愿意提供100%贷款给做低风险生意的公司,那100%不完全是flexi loan,可以是20%OD,由banker决定。
3.两个人联名买楼,一个人做借贷者(他不超过2间),一个人做担保者(他超过3间),可以借90%,只有CIMB和Alliance允许这样做。
4.AIA的房贷已经从30年提高到40年,4.85%p.a 和5.25%p.a(zero moving cost),假设BLR永远不会低过5%,或者拿来自住的,fixed rate还真的可以考虑。
5.只要跟他人注册公司联名买楼,他是借贷者,你是担保者,担保者的个人CCRIS不会出现这负债,意思就是,他可以无止尽瞒过银行拥有无限房产。

另外,其实70%限制一出,MBSB不受限制好像没多少人懂,利息高,没错的话也有高过100%的loan,类似renovation和MRTA的东西,我在寻找着有料的MBSB banker.

红狼兄确定了那劲爆100%商业贷款记得分享它的条件哦。
你们超过25间正现金流房产,support在公司的profile,加上PLC Prop,谈判筹码是真的不同滴。

有件事要请教:
银行提高BLR的话,每间银行都强制每月供款一定要增加,还是增加贷款年份?好像不同银行不同做法。
红狼兄-多数都需要增加供款数额,这也是提高BLR的目的所在 
如果强制每月供款增加,没供到那个数额的话,CCRIS还是一直'0'吗?
红狼兄-  供少的话,银行会打电话来追债
我最近就遇过这个问题,支票上少写了RM2,银行打两次电话来追,叫我补回RM2
关于CCRIS是否会是'0',这要视credit official的决定吧 

如果银行没强硬提高每月供款,CCRIS又美美的话,我宁愿它增加我的贷款年份,这是求之不得的。
问题是,本来就供到70岁的话还能去到80-90岁吗?


房产投资要搞大来做,make connection非常重要,尤其我认为最重要的还是Banker。

跟C咖banker借不到90%,跟A咖banker还是借到90%
Profile不好跟A咖Banker借不到钱,却可以跟相熟的A咖banker借到钱
跟A咖banker借到90%,或许可以跟S咖banker借到100%
借到尽了,跟相熟的A咖Banker借不到,可以跟相熟的S咖banker继续借
万一有什么代之,相熟的S咖banker还可以帮你解决融资周转的问题,银行是欢迎谈判滴
用公司借政府低息贷款,拿不用还的政府grant,S咖banker能做到吗?能,share share就万事掂。

结论:要找到S咖Banker

100%贷款政府怎样吹都好,还是Banker话事。
楼市不好,Banker降低利息,推出更好的配套还是可以成为推高楼市的最强动力
例子:贷款40年,DIBS等
政府限制70%也好,Banker还是有办法走漏洞让买家拿到90%以上的贷款
当然政府还是可以来更硬的,加上Banker也感觉到高风险决定收伞的时刻,就是楼市崩盘的最强动力。

结论:(最近想到的) 成也Banker,败也Banker!
××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××
PART 2.

那个paid up capital的税是那样没错。

房产投资的注册公司有两种
1.Investment Holding Company(纯投资用途的公司)
2.Business of Holding of an Investment(一般生意公司买房产)

不止卖屋的盈利,租金也算是income。
租金收入可以弄成投资收入和生意的收入(个人投资也一样)。
其中一种可以节省更多税务。

2012年3月26日星期一

Attitude … Always scores 100 marks to succeed… Find the reason

If
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
is equal to
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Then,
Hard Work
H+A+R+D+W+O+R+K
8+1+18+4+23+15+18+11 = 98%
Knowledge
K+N+O+W+L+E+D+G+E
11+14+15+23+12+5+4+7+5 = 96%
Love
L+O+V+E
12+15+22+5 = 54%
Luck
L+U+C+K
12+21+3+11 = 47%
most of us think this is the most important ??? )
Then what makes 100% ?
Is it Money ? .. NO ! ! !
M+O+N+E+Y
13+15+14+5+25 = 72%
Leadership ? …. NO ! ! !
L+E+A+D+E+R+S+H+I+P
12+5+1+4+5+18+19+9+16 = 89%
Every problem has a solution, only if we perhaps change our attitude.
To go to the top,
to that 100% ,
what we really need to go further… a bit more…
ATTITUDE
A+T+T+I+T+U+D+E
1+20+20+9+20+21+4+5 = 100%
It is our ATTITUDE towards Life and Work that makes OUR Life 100% successful !
ATTITUDE IS EVERYTHING
Change Your Attitude ….. Be “Prazactive” … And You Change Your Life !

2012年3月24日星期六

冷眼随笔:一只香甜的馅饼(PIE)●冷眼

PIE就是西式馅饼,多数以肉或果肉为馅烘烤而成,如肉馅饼(meat pie)或苹果馅饼(Apple Pie)。有时我们就索性叫馅饼为“派”,我们也常用as good as pie(好极了)来形容“美事”或“妙事”。
我居住的地区,有一间非常经典的英式茶屋(tea house),下午三、四点,到该茶屋去喝英国早餐茶,吃一只苹果派,是我退休生活中的一项享受。
每次吃苹果派时,我就会自然而然的想到上市公司PIE,并且在脑中温习了PIE的资料——每股净利多少、派息若干之类。
我持有这家公司一点微不足道的股份,作为长期投资,由于派息丰厚及稳定,即使在经济不景时亦没减低,对于我这个退休人来说,PIE真的是一只香甜的馅饼,所以也没想过要卖掉。
PIE就是广宇工业有限公司(PIE Industrial Bhd)简称,是台湾一家上市公司的子公司。
PIE就是母公司Pan-International Electronics的简称,是一家国际公司,子公司分布在台湾、中国、马来西亚、泰国、越南和美国,产品服务范围涵盖车业、通讯、电脑、消费、工业及保健业,所提供的产品包括:⑴电线(特殊用途)及联接器;⑵电线组件及组合;⑶电路版;⑷电路版组件及组合;⑸整体系统组合。
列亚洲50杰出公司
台湾广宇其实是鸿海精密工业股份有限公司,也就是富士康科技集团(Foxconn)的成员。这个集团是世界最大的合约制造服务商,曾在2007年被福布斯(Forbes)选为亚洲50间最杰出公司之一。
台湾广宇拥有大马广宇51.44%股权。
马广宇的资本为6400万令吉,过去5年的每股净利如下:
该公司派发丰厚的股息之后,仍拥有大量现金。该公司在去年12月30日时,手头持有的现金高达1亿351万令吉,在扣除2500万令吉的短期负债后,净现金高达8303万令吉,每股拥有现金1令吉30仙。
该公司的2011年年报尚未出炉,不过,在2010年年报中,该公司董事主席说:“本集团在2010年买进两间工厂作扩展业务用途,预料新工厂将在2012年作出盈利贡献。”
据悉,扩展计划总投资额高达5000万令吉。
该公司在2月24日发表的去年第4季季报中说:“本集团在未来的季度中,无论是营业量或盈利,都将持续增长。”
该公司去年第四季每股净利高达24.74仙,比第三季的13.82仙增加80%。难怪业绩出炉后,股价持续攀升,可见市场看好其前景。

2012年3月20日星期二

个人管理 - 第四代时间管理

在《个人管理 - 目标管理之前,你会时间管理吗》中讲了时间的四象限图,在《高效能人士的七个习惯》中的要事第一中也着重讲解了时间管理,本篇对第四代时间管理方法进行介绍,让大家对第四代时间管理方法更加清楚。

四代时间管理理论

  在时间管理领域里,每一代理论都是在前一代的基础上发展起来的,而每一次发展都能让我们更好的掌握生活。
  1. 第一代:普遍使用便条和办事清单,明确生活中的各种需要。没有提到有限顺序的概念。
  2. 第二代:使用日历或日程表来安排约会的进度计划,反映需要提交计划的时间并预先安排未来的活动。使用这个管理的人有一定的自我控制能力,但没有按照重要性对任务进行排序,缺少成就感,因为时间总是被日程表所左右。
  3. 第三代:注重确定长期、中期及短期目标,然后再根据价值观合理的安排精力和时间,这种理论提倡对每一天进行合理规划,制定一个明确的计划来完成最重要的目标和任务。虽然这种时间管理方法有了很大进步,但是人们发现这种对时间“高效率”分配和使用通常达不到预期的目标,限制了我们的视野,让我们只注重每天的计划。有很多人不再使用这种细致入微,让人备感拘束的时间管理计划和日常安排,而重新起用第一代和第二代管理时间的技巧。
  4. 第四代:关注的重点不应该是如何管理时间,而是如何有效的管理自己。人们的满足感通常来源于期望与期望的满足,而这些都是在我们影响圈范围内。第四代时间管理方法注重的不再是具体的事务和时间分配,而是如何维持产出和产能之间的平衡

第二象限

  上图为时间管理矩阵,在我之前blog也出现。第一象限是重要紧急的任务,很多人都会认为这是最应该花时间解决的,但是如果你过份注重第一象限的活动,那么这个象限的范围就会变得越来越大,最终占据你全部的时间和精力,这个我是深有体会。下图是我两年前的一个时间测试结果,大部分时间做的都不是第二象限的工作,这个时候就会感觉压力大、精辟力尽、被危机牵着鼻子走、忙于收拾残局等。
  把本节标题写为第二象限的目的就是想告诉大家,第二象限的活动才是高效个人管理的核心,因为这个范围内的活动虽然不紧迫,但是却十分重要。对第二象限的投入,会极大的减少以后第一象限的投入,这样你就不会再有那种被事情追着跑的感觉了,压力也不会太大。下图是我去年测试的两次时间管理图,我更多的关注是第二象限了,比如做的架构、人员的培训、敏捷方法的实施等,如果没有很好的架构、人和方法的支持,我想我只要呆在项目组,那责任心就会驱使我去做第一象限的工作,每天就会处于忙碌的状态。而正是由于对这些看似不是很重要很紧急的投入,现在才能更好的分配我的时间,项目组才能更好的运转。  

勇于说“不”

  挤出时间来做第二象限内的活动需要有积极处世的态度,因为第一和第三象限的活动会主动来找你。在一开始的时候,如果要挤出时间去做第二象限的活动,只能从第三象限和第四象限的活动入手,因为你不能将第一象限中既重要又紧迫的事情放在一边不管。主要大家在收集时间的时候,不只是工作时间,要把一切可利用的时间都放进去。
  人的时间和精力都是有限的,所以你必须对某些事情说“不”,我在《责任不仅仅是只做份内的事》中也简单说过。我们对那些表面看上去十分紧迫的事情要勇于说“不”,即使这个紧迫的事情是能够帮助别人的,但如果将既定的原则抛到一遍,那么这件事就将成为成功到了的障碍,你的目标达不到,团队的目标也达不到。

你也来测一下吧

  如果你总是救火,你觉得自己无所事事,你觉得被人剥削,那么你也来通过网站Franklin Covery Online Assessments进行问题回答,测试一下自己的时间分布图吧。就如它自己所说并不是很精确,但是有参考价值。
  测试的结果如果相差太大或不满意,那么你要首先区分你的时间是按照个人价值观和公司价值观权衡出来的吗?如果是,那么你就要想想你自己的时间是否利用好了,有没有浪费的呢?如果确定你的时间认识是很准确的又利用好了时间还达不到效果,那就看看是否环境不利于你的时间管理?如果是的话,那你要不就是先适应环境再改变环境,要不就是换一个环境。

安東尼‧羅賓-人類六種基本需要(Six Human Needs)

安東尼‧羅賓(Anthony Robbins)

人類六種基本需要(Six Human Needs):

1. 肯定/舒適(Certainty / Comfort)
所有事情須要是肯定的、特定的,能令人感覺到有安全感。這類型的人希望避免任何改變、避免任何痛苦,傾向於享樂方面。覺得Certainty很重要的人,會希望生活穩定、舒適、安全,可以被預算,希望自己受保護。他們不太喜歡改變,要清楚將來會怎樣,無論是關係、財政甚至是環境,他們都會是傾向喜歡穩定的、舒服的和安全的選擇。

2. 不肯定/多元化(Uncertainty / Variety)
和第一類型的需要剛好相反,這些人須要變化。過多元化,有挑戰性的生活,他們喜歡生活多姿多采、喜歡改變、喜歡改善、驚喜和新鮮感,喜歡刺激的事物。他們可能喜歡轉換環境,改變工作或居住地方。
正如上文所述,如果大家的需要不同,便會影響大家之間的關係。因此如果夫婦中,一個傾向於Certainty,而另一個傾向於Uncertainty,便會很容易令大家產生一些磨擦。一個可能喜歡經常搬遷到不同地區體驗生活,可是另一方喜歡安定,大家如果不明白對方需要的話,便容易引起分歧及爭執。

3. 重要性(Significance)
有些人希望其他人特別尊重他,或者別人需要他,和其他人比較時會覺得自己是較好的。他們自尊心較強,喜歡競爭、喜歡標準、喜歡紀律,別人對他的感覺是希望他人覺得自己是重要的。這類型的人需要別人給他很多的注意力,很多的關心和照顧。

4. 愛/聯繫(Love / Connection)
每個人都需要愛,愛是指男女間之愛情,聯繫則是指朋友之間的聯繫。有些人特別需要這些感覺,感覺有親密的人陪伴在側、一種被愛被接受及親密的感覺。

5. 成長(Growth)
當我們停止成長,我們便會死!我們提議人是應該不斷成長的,有些人喜歡不停地成長、不停地進步,他們會覺得這是人生的需要。相反,如果另一方停滯不前時,大家會把距離越拉越遠。

6. 貢獻(Contribution)
貢獻是指超越自己,把自己有的東西給予其他人。當自己的生活基本需要如物質或金錢都足夠時,便會到達另一個需要,便是超越自己去幫助其他人,給予別人他們沒有的東西。

2012年3月17日星期六

如何准确计算房地产投资回报率

如何准确计算房地产投资回报率

据中原地产从业员的经验所得:目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率,公式为:
  
租金回报率=每月租金收益 ×12/购房总价
  
举例:投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位,总价为42万元,成交单价为10000 元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为3成13万元,按揭贷款29万元,月供款约为2000元(供20年)。何先生将其以月租金3000元出租。
  
那么计算租金回报率=3000×12/420000=8.6%
  
这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
  
中原地产的从业员建议,投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报,公式为:
  
投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
  
以上述举例的数据代入分析:由于何先生买的是二手房,可以立即将物业出租,不存在期房的空租时间,计算投资回报率=(3000-2000)×12/130000=9.2%
  
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入,比租金回报率的计算更深一步,适用范围更广,更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
  
目前广州房地产市场上,住宅投资回报在6%以上,视为可接受的回报率,8%以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出,虽然,上述两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金税费、装修费用和利息等,但如需要考虑所有因素,计算过程会变得复杂繁琐,所以作为投资参考,用上述两种计算方法就已经足够。


[中律网]

大头的话:


想知道这个产业可否投资,可以运用以上的formula来计算,ROI=(年租金-年开销)/购买价x100%,大头理想的回酬是6%以上。

文章来源:http://bigheadtarget.blogspot.com/2010/06/blog-post_07.html

2012年3月5日星期一

本益比不能只看表面

一家公司的股价可能会在没有取得重大收益的情况下上涨,但从本益比可以推测股价是否可以维持升势。投资者能大概了解购买某公司股票是否面对较大风险。
投资者都知道股票要“买低卖高”,但却知易行难。一只股票值不值得投资,不能孤立看待。投资者应该把它跟同行业的其他股票相比较,来判断股价是否过高或过低。其中两个最常用来比较股价的比率,是本益比和股价净值比。

  ●本益比(Price-to-Earnings Ratio或P/E)

这是一项把公司现有股价跟每股收益(Earnings per Share)作出比较的估值比率,在众多股票比率中最广为人知。计算的方法是把公司股价除以每股收益,因此以倍数(multiple)来显示。
例如,某公司的股价是3元,每股收益是0.20元,那么本益比就是15。
本益比让我们知道,投资者到底愿意为某一家公司的每一元收益付出多少钱。如果一家公司的本益比是15,我们可以解读为投资者愿意对该公司目前的一元收益,支付15元。
在一定程度上,高本益比意味着投资者认同公司的增长潜能。
本益比应与同行业比较
不过,要注意的是,单是知道一家公司的本益比并没有多大意义,只有把这家公司的本益比跟同行业其他公司的比较,才能看出本益比的差别。
如果拿一家科技公司的本益比跟一家房地产公司的本益比相提并论的话,可说是风马牛不相及,毫无意义。
换个角度来说,本益比正是投资者用来对同行业公司做比较的量尺。
比较相同行业的不同公司本益比的目的是什么?其中一个答案是,投资者能够借以推论某公司股价是否合理或者能够持续,甚至上涨。
此外,投资者也可以比较历史本益比。以五年或十年为限,投资者可以通过比较现在和过去的本益比,来决定现在的本益比是否合理或偏高。
一般上,一家公司的股价可能会在没有取得重大收益的情况下上涨,但是从本益比可以推测股价是否可以一直维持升势。
也就是说,投资者能够大概了解自己购买某公司股票是否面对较大风险,即股价可能不再高涨,或者甚至在将来“沉入水底”(滑落至低于买入价)。
当然,如前所述,投资者无法从本益比的绝对值来判断它是过高或过低。例如本地一些医药股都拥有高本益比,但投资者未必认为它们过高。
比较同一行业的公司,若当中某些公司的本益比比其他公司来得低,就意味着这家公司的股票相对来说是便宜的。
不过,某个股票是否值得投资,不应该以价格低作为唯一要求。很多时候,本益比偏低,可能意味着许多投资者不看好该家公司,质疑管理层的能力,或者未必不看好该公司,而是对它不甚了解。
还有另外一种对本益比的解读,就是把本益比看成是在公司业务没有改变的情况下,投资者所预见的回本期。比如本益比是10,就代表投资者预见可以在10年回本。
高本益比的原因之一,是投资者估计公司的盈利将来会越来越高。如果投资者认为公司的盈利会每年翻一两倍,也会更愿意购买高本益比的股票。

而某只高本益比的股票也会在达到投资者预期的情况下,继续受到追捧。不过,如果事与愿违的话,那么该只股票的高本益大多会回落到合理水平。
值得注意的是,本益比是根据收益计算出来的,因此收益的计算方式将决定本益比有多精确。计算方式若动了手脚,那么本益比就不准确了。
此外,本益比只适用于有盈利的公司。蒙受亏损的公司,由于每股收益是负数,因此无法计算出本益比。
股价净值比低可买进

●股价净值比(The Price-to-Book Ratio,P/B)

股价净值比是将股价除以公司净值而得出的比率。跟本益比相同的是,它也是以倍数显示。
一家公司的净值,是公司的资产负债表所显示的资产价值。如果公司清盘的话,大概也是这个价值。
某公司股票的股价净值比,显示投资者到底愿意支付多少钱来购买该公司每一元的账面净值。一般来说,如果股价净值比低的话,就表示该股票被低估,可以考虑买进。
如果股价净值比是1,那么意味着如果公司破产,所有的资产被脱售,该股价正是这家公司一个股份的价值。这些资产可以是器材、建筑、土地和任何可以脱售的东西,包括公司持有的股票和债券。
跟本益比不同的是,股价净值比适用于某些行业,尤其是银行。这是因为每家银行的业务模式在整个银行业中相当类似,多数资产都是给予借贷者的贷款,而贷款的估价一般也不会高于历史成本(historical costs)。
股价净值比不包括无形资产
了解股价净值比是有用的。有些成熟的行业已经没有多大的增长空间,但是以资产来说却拥有可观的价值。
上面所提到的资产,并不包括无形资产,例如商誉。也就是说,股价净值比是相当保守的一项测量,只反映出投资者愿意付钱购买的实质资产,而非比较难定出价格的无形资产。
可是,万一某家公司拥有许多重要的无形资产例如技术和知识等,那么公司的股价净值比就会具有误导性。
当然,单是依靠本益比和股价净值比,或许还不能让投资者作出最明智的决定。投资者在使用这两项比率来分析股票时,也可以考虑加入股益收益率(Dividend Yield)、自由现金流量(Free Cash Flow)、债资比率(Debt-Equity Ratio)。相信在分析更为充分和信息更加充足的情况下,投资者能够作出更好的选择。

2012年3月4日星期日

米兰兵法:向发展商买产业好处多

基本上,有两种方式购买产业。你可以向发展商购买尚在建筑的新单位(有些发展商有销售已完成的新单位,或有可能是未售出的单位),或者你可以从二手市场购买旧产业。
在1997年之前的“大马能”或高经济增长时代,最容易赚钱的方法便是趁产业推出市场时,向发展商订购3个单位。
当产业在2至3年后竣工时,你把其中2个单位卖出,所赚取的盈利将足以还清第三个单位的贷款。
那个时候,看见人群为了订购几个单位而排队几天,甚至是几晚,是很正常的事情,情况和1、2年前一样。就算是排队的号码也很值钱!
这就是“动机买家”(Motivated Buyers)的时代——人们都有一种“怕输”(福建话为的心态,害怕在所有单位被认购之前,无法订购到足够数量的好单位。
价格或发展商的信誉反而不是一个问题。当时的想法是以高价买,更高价卖!
选择信誉好发展商
自1997/98亚洲金融危机后,看见一些遭搁置或劣质项目,从而窥探向发展商购买产业的高风险。这些投资策略至今仍然有效。
想在今天的市场成功,你必须:
a)选择合适的产业类型,因为生活方式是当今最重要的因素。
买家所关注的东西包括摩登设计、设施,如游泳池、保安、至少2个停车位以及进出方便等等。
b)选择有信誉和记录良好的发展商,因为“发展商风险”极高。
c)选择合适的地点,即高需求以及目前和未来的供应低。
d)在合适的时机或价格购买。建议你看准购买的时机,以及避免在市场高峰期购买,以防万一当产业在2至3年竣工后,遇上经济低迷时期。理想的情况下,你应该在市场低迷或经济走出衰退时购买。
在这篇文章中,我们应该研究向发展商购买的优势。
【向发展商购产业的9大优势】
1)有机会以“廉价”购买
发展商的价格通常都是最低价。因此,在大多数情况下,你是以最低价购买,当然发展商已经为该单位作出合理定价,而且地理位置是十分优越的。
因此,重要的是要做好功课,以确保发展商的销售价格可媲美与同一地区内的其他发展商。为质量相似的项目作出价格比较的最佳方法是,根据每平方尺的价格。
2)在最短的时间内,价格快速升值
吸引许多投资者向发展商购买产业的最大优势是,价格通常在最短的时间内,最快升值。当产业在2至3年后竣工时,价格通常会增值至少10至20%,这计算了利息与持有成本。
假设你支付的首期是10至20%,这意味着在短短数年内,获得100%或更多现金回酬。
3)指定人士获得折扣
许多发展商为公务员、土著、公司职员及商业伙伴等等,提供5至10%折扣。如果你有幸获得折扣,应该考虑充分利用它,因机会不可能永远存在。
另一个可以享有折扣的方式便是,连同有兴趣的朋友、亲戚或者同事,向发展商购买。与其你们每个人各自购买1个单位,你可以组队,与发展商洽谈团购的折扣。
4)“早起的鸟儿”(EarlyBird)的优势
俗语说:“早起的鸟儿有虫吃”。如果你是一个“早鸟”,你可以选择你喜欢的单位,它可以面向一个公园、早晨的太阳、角头单位、高楼层等。通常,你还可以享有一个具吸引力的“早鸟”优惠!
许多投资者在发展商推出项目初期已作出投资,一旦后期阶段以更高的价格推出,早期阶段的价格将自动水涨船高。
5)全新单位
你可以给自己购买一个全新且富有最新现代设计与布局的产业,而不是购买一个已经20年的旧单位,需要不时进行重大维修或重新油漆。
6)保证无缺陷
根据房屋发展条例,住宅产业发展商从移交产业日期起的至少18个月内,保证产业无缺陷,如厕所泄漏、墙壁裂缝、瓷砖松脱等。
根据法律规定,发展商的律师会为此保留购价的5%。
值得注意的是,商用产业、服务式公寓以及店铺公寓并不会受到任何相关政府条规,或者任何房屋发展条例的约束。
另一方面,二手住宅产业的买家无法享受这种好处,因为他们是在“根据现状”的情况下购买。
7)具吸引力和创意的行销方案
a)100%融资。
b)免费律师费、印花税及支付费用。
c)最初几年的服务与维修费由发展商承担。
d)租金保证。
e)发展商提供赠品,如空调、卧室衣柜、厨柜以及装修厕所等。
8)最初的现金支出是最少的
在签署买卖协议时,你只是支付总数的10%。如果你申请90%贷款,在建筑期间,银行将逐步发放贷款给发展商。
一旦银行发放所有贷款,你必须开始支付利息和母金。
如果目前你的手头紧以及希望可以提高日后的收入,这或许是一个理想的财务计划。
9)对计划结婚的人有用
你可以安排结婚日期与梦想家园的竣工期在同一时期。
如果你希望产业价格在数年后有所增长,向发展商购买产业可让你以当前的价格“锁定”该产业。
文:米兰多施 (著名产业投资大师) 

米兰兵法:接下来,市场往哪走?

走过2008年掀起的金融风暴,再到去年的大飙涨,目前再面对欧美债务危机,甚至酝酿全球衰退。
市场许多人揣测会有产业泡沫,但之后有多方反驳。
目前大家最关心的应该是:接下来,产业市场究竟会趋往哪个方向?
2009年,由于面对全球经济危机,是个经济放缓的年份;而2010年,经济则在政府推行经济振兴配套的带动下复苏。
对于一些旺区价格飙升的情况,市场的部分说法是,这是2009年需求受压所导致。
那年,发展商提供优惠配套是非常普遍的现象,即只需支付5%订金和0%利息直至一项发展计划完成为止。
同样地,各银行业提供吸引人的利率,即利息率是大约加3%或减4%。
产业价持续扬升
步入2011年,产业投资者已调整他们的投资策略。
产业价格已超越经济危机前的水平,光是2010年上半年内,巴生谷、槟城和柔佛一些旺区的有地房屋,价格就已增长了10%至30%。
国家银行发布的《2010年金融稳定与付款系统报告》,我们看到市中心和市郊部分地点的房价,已经上涨至比国家房屋价格指数高出四倍。
国行一直密切观察市场的情况,更实施了第三个房贷借贷者贷款顶限定于70%的管制政策。
然而,狡猾的产业买家却透过使用配偶或亲戚名字来申请贷款的方式,来避开这些限制。
一些买家则选择购买商务产业,因此类产业的贷款顶限是80%(而不是70%,即如果买家目前已拥有超过两项住宅产业)。
改投资商用产业
此外,商用产业的资本增值和租金回酬也比住宅产业高。因此,部分买家已经改变策略,转往投资商用产业。
利率稍涨 投资情绪续谨慎
2011年5月初,国行将隔夜政策利率(OPR)调高25基点至3%,也将法定储备率(SRR)上修至3%。
这导致银行纷纷将基本贷款利率(BLR)和基本融资利率(BFR)各提高30%至6.60%。
但部分银行仍提供扣除2%的BLR,即实际利率仍低过5%。
不过,产业投资者仍非常谨慎地看待利率稍涨的情况。
产业买家有必要根据他们的付款能力来作出购买决意,也将租金回酬预测加入考量。
如今,全新的发展计划仍持续涌入市场,尤其在巴生谷和“大吉隆坡”(Greater Kuala Lumpur)一带。
很多报告也显示,投资者仍然非常活跃,因即使产业价扬升,许多产业在推介当日便被投资者扫空。
我认为,目前要检讨管制条例对市场的影响还太早。
转向二手产业投资
问:价格不断飙涨,加上市场有许多产业将泡沫化的说法,目前投资房地产是否安全?
答:“安全”,是个很主观的词汇。我较喜欢将风险和潜能回酬作比较。过去两年内,即全球经济危机之后,价格激增30至50%是一个“一次过”的现象,而这现象不可能在今年重新出现。今年,我们很可能重返“正常化”情况,价格每年增长5%至10%。一些供应过剩地点,或价格已增长至难以接受的水平的旺区内,可能会有价格调整的现象。
目前,向发展商购买产业的风险似乎提高了很多,但潜能惠利却不是很显眼。我认为,这当中的风险包括:
(a)由于发展商在短时间内陆续推介新产业,许多地方已有供应过剩的现象。一旦新计划竣工后,市场需要时间来吸纳这些供应量。
(b)许多新公司,如承包商,已成为产业发展上。这是问题出现的迹象。
产业投资者有必要将焦点转向二手市场,那里仍有许多良好的产品。只要能够以较市价低5%至10%,而且这产业坐落在发展完善的地点,即拥有高需求且低未来供应量,我就会认为这是不错的购买选择。
文:米兰多施 (著名产业投资大师) 

家具 时尚 设计 概念 TaZ创造潮流 引领潮流

陈爱仁积极推广“家具-时尚-设计-概念”,作为引领员工的指南。
Daniel Korb将与TaZ结盟,为后者设计全新X Flow品牌的家具产品。

英国哲学家培根曾写过《习惯论》,里面的思想已广为流传:思想决定行为,行为决定习惯,习惯决定性格,性格决定命运。
因此,大企业领导人往往兼具哲学家特质,要为公司塑造理念、指引方向,唯有这样才可以决定在市场的胜败。
陈爱仁于1999年创立TaZ Corporation私人有限公司,核心业务是研发与生产各种办公家具及储存家具,目前,客户已遍布马来西亚、印度、中东、澳洲、纽西兰、新加坡、北美洲、印尼及泰国。
凭着周详的策略、明确的目标,陈爱仁带领TaZ的员工迅速成长,取得许多大型计划的合约,国内的华为科技(马来西亚)、大马蚬壳及国油,国外的eBay、雅虎及诺基亚,都是他们的顾客。
TaZ也于2010及2011年,夺下MIFF家具设计杰出金奖。
产品概念突破
TaZ今年推出的公司标语为“Furniture-Trend-Design-Concept”(家具-时尚-设计-概念),这四个词间关系紧密,并成为他们在家具设计上的理念。
首先,家具业者必须考量产品的时尚感,思考如何让产品引领潮流;接着是产品设计的特色,确保新颖的设计可符合现代审美角度。
最后是产品概念的突破,使设计出来的家具功能更实际及符合消费者在日常生活中的需求。
“当然,现代消费者的需求已不简单。苹果手机出现后,消费者买的已经不再只是沟通功能,而是苹果的概念,如流行、卓越、划时代,以及对标志(icon)的崇拜。这种现像对家具设计师也起了影响。”陈爱仁举例。
绿色家具路尚长
提起绿色家具,陈爱仁语重心长:“国际市场上,是欧美顾客严格要求我们符合环保标准;但回到国内市场,却是我们必须鼓励客户购买绿色产品,这是一个值得业者及客户深思的现像。”
无论如何,绿色家具已成为家具制造业的潮流,这是不可改变的大趋势。
因此,TaZ在制造家具的每一个环节,包括选用的材料是否会污染环境,制造的过程是否损害环境,家具的再循环性,甚至家具的运输过程等,都贯彻环保的理念。
陈爱仁表示还有一些人误会环保的意义,以为环保是很简单的少丢垃圾多种树。
其实,所谓绿色家具的原则,除了绿色设计、绿色材料及绿色生产之外,还包括绿色包装及绿色营销,因此,TaZ在公司里每个部门的运作上也注重环保及减少浪费。
价格大众 品质不打折
TaZ即将参与3月份的MIFF大马国际家具展,除了像往年一样致力于品牌推广、展示新产品和新概念之外,争取订单也是他们的重要目标之一,而且还要兼顾大马客户与国际客户的不同需求。
因此,今年TaZ总共设立两个陈列亭,其中一个将展示针对本地市场所设计的最新工作台:X_Cept及Vibe 2,其大众化的价格将符合国内市场的需求。
毕竟大马企业与欧美企业的成本概念有异,对环保的认知也有别。
陈爱仁澄清,大众化的价格并不表示在品质上妥协,反而是设计水平上的超越。这两个系列的价格较廉宜,是因为采用了目前全球盛行的“简约风格”,省略了传统家具累赘的部份,即呈现出时尚的线条美,也减少了材料的应用。
调度灵活
他补充,TaZ拥有完善的研发与设计队伍,并设有工厂,在生产家具方面具备可灵活调度的优势。
顾客可以根据现有的产品为基础,提出在颜色、设计及功能方面的要求,TaZ将会为顾客特别定制(customize)产品。
至于针对国际市场的陈列亭,陈爱仁捎来重大消息:“我们将推介本公司一个全新的系列——X Flow,而这个品牌背后的设计师,便是世界闻名的Daniel Korb。有他的加盟,这系列新产品肯定能吸引众多国际买家的注意。”
参展打开对外门户
TaZ机构一直以来都有参与MIFF大马国际家具展,这使他们累积了许多关于经销展览会的经验,包括了陈列亭的设计,产品概念的呈现,以及如何吸引买家来参观,再进一步下订单成为公司的顾客。
陈爱仁形容MIFF就像一扇对外的门户,帮助参展商得以接触到来自各国的客户,例如欧洲、中东及东亚的买家。
此外,参展商之间的讯息共享,以及买家们的宝贵意见,都令公司获益良多。
“总体来说,参与MIFF除了使我们在国际家具市场的曝光率大大的增加之外,也成为我们推广新产品的重要平台,在打响国际知名度方面事半功倍。”
“许多国际买家在此认识TaZ,并与我们建立长久的合作关系。”
国际大师加盟
诞生于瑞士,扬名欧洲,Daniel Korb拥有超过20年的设计家具经验,秉持“简单就是美”的理念,加上建筑师的专业,以及他自己的创意与沟通能力,长期以来为他赢取了难以计数的国内与国外设计奖项。
“虽然达文西的年代已经久逝,但是,我坚持相信,我们仍然需要对这个世界有全方位的视角。”这是Daniel Korb的名言,显示出作为设计师,他赋予自己更大的使命,在其作品中注入了强烈的哲思与理想。
Daniel Korb对于事业与成功,也有一套独特的见解。他曾说:“成功永远不是结局,我们必须在商场保持主动,以免被时代搬动。”(Success is never final; it takes a while to understand a business; move before you are moved.)
或许就是这永远保持主动的想法,促使Daniel Korb近年来积极在亚洲寻觅合作伙伴,以生产他亲自设计的办公家具产品。
TaZ产品的简约风格与Daniel Korb相似,加上公司在国际享有信誉,便促成了双方的联盟。
陈爱仁形容这次的合作,是集合了德国技术、瑞士精细美、美国市场及亚洲生产的“国际化产品”。
他也认为大马家具业始终起步较迟,又不熟悉欧美文化,若要迅速在国际市场占有一席之位,寻求外国伙伴是一个可行的方案。

2012年2月24日星期五

转贴:《不公平的競爭優勢》重點整理富爸爸新書 《不公平的競爭優勢》重點整理富爸爸新書

富爸爸之《不公平的競爭優勢》(暫譯),英文書名:Unfair Advantage: The Power of Financial Education,直接翻譯過來就是不公平的競爭優勢-財商教育的力量。目前還沒有中文版的,不過拜Kindle app與美國線上亞馬遜書店,我在書剛出來時就看過了,我會利用這邊整理對這本書富爸爸之《不公平的競爭優勢》心得。

富爸爸認為什麼是不公平的競爭優勢?那就是有錢的人在以下5個領域擁有大部份人沒有的優勢:
#1財商知識
#2合法節稅
#3好的債務
#4掌控風險
#5付出愈多,回饋愈多
透過以上優勢不斷的幫助自己致富,就算是處於經濟不好的時候也有可能財富倍增。相較不公平的那一方,因為缺少上面這五種的知識或能力,不但無法讓自己的財富增長,反而是當經濟災難發生時財富就縮減大半。而這本書就是要點出這些不公平的競爭優勢,提醒那些現在處於不公平劣勢那一側的人,該如何學習並盡早跳出劣勢這方。
其實不公平的競爭優勢是常常存在的。
如果今天有個人要買一個房地產物件花了500萬元,而另一個買家因為他擁有較多的資源比如對當地行情的掌握、熟識的房仲,或是可以用現金直接買下,種種因素讓自己能夠以480萬買進同地點的相似物件,從一開始的成本就比別人少了20萬,那是公平還是不公平呢?花500萬的人當然覺得不公平,覺得買貴了;花480萬的人覺得公平,因為這20萬的差距來自於兩個買家房地產知識及對市場的掌握的落差。客觀來說:公平的不得了!
好比一個班級同一個科目同一個老師,全班50個人為何有人就是考試考得比較好而有些人考試就考的不好?關鍵是在老師還是在學生的用功程度?當然是學生。同樣的建立財富上的優勢就是在對財富累積的能力培養,用功的人自然成績會比較好。
在講到不公平的競爭優勢前,富爸爸先講了很多非傳統固有的金錢觀念,也是為何有錢人會愈來愈有錢的原因。因為報著對金錢舊有的思想去看待財富,所以每當這些人在做金錢決策時往往被這些舊有的思想給牽絆住。這種舊有思想影響著你阻礙著你致富。書中講到就好像傳統抓猴子的方法,獵人會先把水果藏在洞口較小的樹洞裡面,而猴子就會伸手進去洞裡要拿水果,一旦手上抓了水果就會發現手伸不出洞來了;結果猴子就會死命的嘗試把手縮會來,可是手上緊握著水果手跟本就伸不出來也不想放掉,直到獵人把它們抓走。雖然我們不是猴子,但有時有些行為是不是有點像呢?手上緊握著阻礙你富有的思維,卻又想達到富有的水平?
富爸爸舉例這些舊有錯誤的金錢思想有:
  1. 我永遠不會致富。
  2. 有錢人是貪婪的。
  3. 我寧願快樂而不要有錢。
  4. 稅法是不公平的,是有利於有錢人的。
  5. 我必需努力的工作。
  6. 投資風險都很大。
  7. 取得好的學位。
  8. 我需要工作安全感。
  9. 雞蛋不要放在同一個籃子裡,我需要長期多元的投資在股票、共同基金、債券上面。
  10. 我在學校成績不好,我如何變有錢。
如果以上你發現自己也有類似的想法,這本書有不一樣的觀點要改變你,當然你自己本身是要願意改變的。附帶一提,這些舊有錯誤的金錢觀念與《有錢人想的和你不一樣》或是其它很多教人致富的書裡都不斷被提及,如果你真的想要改變你現在的財富水平,可見這些問題確實會牽絆著你致富,也許是時候該”放手”了。
在前面富爸爸預告要把你舊有錯誤的知識拿掉後,接著就開始進入本書的主題,五個領域造成不公平的競爭優勢

不公平的競爭優勢 #1:財商知識

就好像在學校裡考試準備的比較完整一樣,準備愈多考試成績就愈容易好;同樣的來到社會上,當你正確的財商知識愈多愈完整,你擁有的財富也就愈多。
當沒有好的財務智商時,你的風險提高,你的稅賦提高,你的報酬變低。而擁有好的財務智商,你的風險、稅賦降低,而報酬變高,換句話說你可以賺到更多的錢,但是風險更低繳的稅更少。
要擁有財務智商就要先接受好的財商教育,那重點來了:什麼是財商教育?是學校學的經濟學、投資學、財務會計嗎?如果你看過富爸爸系列的書就知道答案一定不是。首先你要搞懂”教育”跟”訓練”有什麼不一樣。有一個著名的實驗叫Pavlov’s dog,就是訓練一隻狗每當餵食前都會聽到鈴噹聲,幾次餵食之後這隻狗只要一聽到鈴噹聲就會開始流口水以為要吃東西,這個就是訓練,讓你在下意識就會做出的行為或思考模式。富爸爸說,我們平常的財務知識都是被訓練出來而不是被教育出來的。比如:賺到錢時要把它存銀行,這觀念是訓練出來的;取得學位,得到一個好工作,把錢存下來,這也是訓練出來的;上面10種錯誤的金錢觀念也是被訓練出來的。
那麼什麼是真正的財商教育?
我讀完後的心得是:能夠學習到持續、不斷讓現金流進到你口袋的投資理財知識。

富爸爸則用他自己三個無價的學習經驗告訴你什麼是重要的財商教育
經驗1 四個綠色房子,換得一個紅色大飯店
啊!?這是啥?聽不懂的話可能你離大富翁這個遊戲有點遠了。還記得小時玩的大富翁嗎?我最喜歡的角色就是電玩版的阿土伯了,總覺得阿土伯被設定贏的機率比較高。還記得在大富翁裡的遊戲玩法,要持續的買土地蓋房子,每一個土地蓋了四個綠房子就可以換得一個紅色飯店,而你能夠收的租金也就愈來愈高。重點是,你要有耐心的選到好的地區,然後有耐心的不斷走到這個地區蓋房子,最後就可以一直收現金。透過這個遊戲學到的經驗,富爸爸建議每個人都要在一個投資工具裡花5-10年的時間來學習,而不是隨便就跳入一個投資領域砸錢投資,最後弄得自己虧錢。如果你喜歡房地產,就從房地產開始;如果你喜歡股票,就從股票開始;如果你喜歡做事業,就從做事業開始。先知道自己一定會犯錯,所以就從犯小錯裡吸取經驗。

經驗2 一個房子收300元租金,2個收600元,3個收900元
大富翁遊戲給富爸爸的另一個經驗就是:現金流;愈多的房子,愈多的現金流。羅伯特說現金流應該是當今最重要的事之一。其實我們可以看到在富爸爸系列書裡都會強調現金流的重要性,例如前一本新書《有錢人的大陰謀》裡新的8大金錢法則之一就是學會如何控制現金流,不過雖然每本書幾乎都有提到,但我也懷疑有多少人真正了解投資在現金流的重要性…
相較於取得現金流,多數人還是注重在賺資本價差,他們口中習慣說這樣的話:「我的房子增值了」、「我的股票上漲了」、「我投資的黃金漲了一個波段」…等賺價差的投資方式。看似很簡單也較快賺到錢,但當經濟大環境不好時也就跟著虧大錢。正確的財商教育就是要教導人學會分清楚賺現金流與賺資本價差的不同,而真正的投資者更會同時投資現金流與賺價差。
現金流可以是房地產租,也可以是股票股息、殖利率、權利金、版稅…等,這些都代表著同樣的一件事:現金流。

經驗3 把別人的錢送進自己口袋
一樣是大富翁遊戲裡學到的事:如果在遊戲中要贏,方法就是自己持續收取別人踩到你房子的租金。在現實生活中,你要贏得這場金錢遊戲,你也要懂得讓別人的錢流進自己的口袋。這聽起來也許有些貪心,但其實可能是你還沒搞懂金錢遊戲規則。在這個世界上現金流是一體兩面的,不是別人的錢流進你的口袋,就是你的錢流進別人口袋,不可能你的錢流出口袋而沒有進到另一個人的口袋,憑空就消失。好比當你貸款買了一個自住的房子,你就是在把現金流往銀行跟前一個屋主口袋送,你每個月繳的貸款對於銀行就是正現金流;當你愈努力工作,你所繳的稅就愈多,也就是把你的錢流進更多政府口袋裡;當物價上漲,你必需付更多的錢買食物,你也讓更多的錢流到不知名的人口袋中。
開始學習財商知識,學習投資你的金錢之前先投資你的時間在財商教育上。聚焦在現金流,持續積少成多,學會讓自己的錢少流出去給別人,學習讓別人的錢流進你的口袋。


不公平的競爭優勢 #2:合法節稅

因為美國的稅法與國內的不同,所以富爸爸書裡說到的稅賦方面財商不見得適用,但是某些方面跟觀念是可以相通的。
對於稅賦最關鍵的問題就是:如何賺取更多的收入而繳更少的稅?只是問題的答案不是最重要,最重要是你要先了解以下三種收入型態就已決定你的稅賦:
  1. 你愈努力為錢工作,你就繳愈多的稅
  2. 你的錢愈努力為你工作,你就繳愈少的稅
  3. 別人的錢愈努力為你工作,你會繳更少的稅,甚致是不繳稅或是賺到稅金回饋。
以第1點來說也是大部份人的處境就是上班的收入。當你今天上班工作愈努力,你很有可能加薪,不過一旦加薪後,你就可能需要繳愈多的稅,而且上班的收入還是在你還沒拿到錢之前,就可能被扣掉給政府了。
不信?收到薪水時檢查一下薪資單,是不是有些在你領到之前就先被扣掉了?勞健保是不是先繳掉了?收入高時公司是不是會先扣6%?這些都在無形中就先給政府了。
另外當你薪資變高時,你的稅有可能從6%變成13%甚致是20%,愈努力工作你繳的稅愈多,而且這是無法避免的。不公平的競爭優勢就在收入型態是可以繳比較少稅時,一年的支出就比別人少。比如說一個人是薪資收入80萬,另一個人是股票股息收入80萬,以實質收入來說後者就有機會繳比較少的稅,因為股息收入大部份是可以扣抵的,扣一扣甚致有可能從稅率13%變成6%,無形中又少繳7%稅回去,或是說多了這7%的現金流留在身邊,這就是不公平的競爭優勢。
再來,稅賦的定義不是看你的職業或是專業,而是依處在ESBI不同收入型態來區分,底下是富爸爸給ESBI各象限的稅賦建議:
如果你是E象限:幫不了你,因為稅法不利於E象限,當你在E象限愈久,你只會繳愈多的稅。
如果你是S象限:要開始學習B像限企業家的思考及行為模式。不要什麼都只想自己來,去招幕一些員工幫你做事,你要學習接受非完美的事。另外增加你的投資部位 在創造被動收入裡。
如果你是B象限:這部份我覺得如果你是真的B象限的人,你應該早就知道如何節稅。如果不知道,花些錢交給專業的人,他們很樂意幫你的(可以賺你的務服費)。
如果你I象限:懂得運用OPM(Other People’s Money),也就是別人的錢來投資。這是最佳的合法節稅方式。
改變你的身份,才能改變你所繳的稅賦型態,不過在改變之前,富爸爸告訴大家要先認知自己的核心價值是什麼?簡單區分兩個不同的核心價值:
ES象限重視安全
BI象限重視自由
如果你真想改變,花些時間定義你自己的核心價值,這比關心稅賦還來得重要,比如說問自己幾個問題:
  • 一個穩定的薪水對自己多重要?
  • 你善於領導嗎?
  • 你如何掌控壓力?
  • 你有B跟I象限的技巧能力嗎?
  • 你覺得在ESBI哪個象限最有可能成功呢?
  • 退休對你而言的重要程度?
  • 你會如何處理你的失敗?
  • 你在團隊行動中適任嗎?
  • 你喜歡你的工作嗎?
  • 你的工作正讓你朝想要的生活目標而去嗎?
(我相信以上的問題,不同象限的回答會差異非常的大)
而最快改變你目前所處型態的方法就是:改變你的朋友圈。小時候課本常讀到的一句話,是我開始進入社會後才發現多重要的,這句話就是:「物以類聚,人以群分,近朱者赤,近墨者黑。」律師的朋友多為律師,醫生的朋友多為醫生,工程師的朋友多為工程師,富人的朋友當然也多為富人。
富爸爸在這章節要大家學習去選擇你的收入型態是可以擁有最低稅賦的。當然這在不同國家會有不同選擇,比如富爸爸在書中就強調房地產投資與股票投資兩者,他比較傾向於投資房地產。並不是房地產比股票投資好,富爸爸也說如果你喜歡投資股票,就去成為股票專家;傾向於房地產的原因是因為美國的股票投資獲利是要課稅的;相較於國內,資本利得的稅比較少,只有證交稅千分之三;不過如果是領股息的就會扣稅,還要看你的股票有沒有扣抵稅額。
總而言之,檢視你的收入型態並且想辦法賺取能夠有最少稅賦的收入。
到目前為止,我們已經學習到聚焦你的收入在現金流上面而非資本利得;然後想辦法讓你的收入型態能夠符合較少的稅賦。接下來我們要看不公平的競爭優勢3,也是大家一輩子都會碰到的領域

不公平的競爭優勢 #3:債務

如果你是第一次讀富爸爸的書,你可能會心想:「債務?我並沒有債務呀!」沒錯,你可能沒有欠任何人的錢,但是你有可能欠銀行錢 (房貸、車貸或學貸)、你有可能欠政府錢 (稅)。富爸爸的第一本書《富爸爸.窮爸爸》就是在改變大家對資產與債務的認知。所謂資產,是能夠把錢放進你口袋的才叫資產,不然大部份都是負債,而且還是壞的負債。自住的房子如果有貸款那就是負債,因為你每個月都要繳錢到銀行裡,對銀行來說你的債務(現金流出你口袋)就等於是銀行的資產(現金流入銀行)。
所以,富爸爸要我們盡量不貸款,減少負債囉?
不!富爸爸要我們盡量的去負債…..不過是擁有好的負債。

好債 V.S 壞債
好的債務可以讓你富有,壞的債務讓你變貧窮。窮人用貸款去買到欠債,富人用貸款去買到資產。怎麼分辦好債務與債務呢?那就是看現金流的流向,能夠增加你現金流的就是好債,反之就是壞債。比如說擁有一台車子是好債還是壞債?跟車子沒關係,而是看你如何利用這台車。如果你是自己開,那極有可能是壞債;不果你租給別人做計程車(Taxi),那就可能是好債。同樣的出租套房是好債還是壞債?一樣不是看套房而是看你如何運用這出租套房,你的月租金扣除所有開銷支出是大於零的那就是好債;如果扣除支出是小於零的,那就是壞債。
另外一個判別好壞債的定義是:如果你借了錢並花費在可以增加價值的事情上,這就是好債;如果你借了錢而花費在降低價值的事情上,那就是壞債,而價值的好壞也是以現金流來區別。好比如果你有10間投資套房,現在你可以決定再投資10台洗衣機在每間投資套房上面,如果你用借來的錢去買這10台洗衣機,比如一台6,000元的洗衣機,共借60,000元的貸款平均每個月多繳800元,而一台洗衣機可以讓你每間套房平均多收800-1,000元的租金,那麼等於這10台洗衣機的所花費的錢能讓你現金流增加,也讓你的套房價值提升,這就是好的債務。(以上洗衣機計算只是示意,真正現金流計算仍需多方條件並謹慎分析)
懂得運用好債務的人,在經濟狀況不好時將會變得更富有;反之缺乏此財商知識的人會更貧窮,這是不公平的競爭優勢。

不公平的競爭優勢 #4:風險

投資房地產、定存、投資股票、開辦事業,你覺得哪個風險高哪些低?
富爸爸的答案可能另你匪夷所思 :哪一個是風險高富爸爸不知道,端看你擅長哪一個。風險的高低並不是看工具本身,而是看擁有者對於該項目的知識。一個專研房地產投資的達人,如果對股票不熟悉,那麼他投資股票就是風險高的;一個身上擁有幾億現金的人,只懂得把錢存到銀行定存,那麼他也是把自己的風險提高了。
很多事情的風險高低是要從不同角度來看,從小地方看有時風險是低的,但從大方向來看風險就高了。以上班工作為例,一個50多歲年資25年的高階經理,照常理來說他的工作收入水平都會不錯,風險看似很低,可是如果公司那天倒了瞬間他的風險就變得非常高,因為別家公司不一定會要他這年紀的人,而全家的收入就可能瞬間歸零,更慘的是貸款還是要繼續繳(壞債)。中年失業?很多人可能沒想過,但不代表不會發生;看看中國大陸、越南等國家的掘起,那代表的是你的工作競爭者變多,而且這些人還更便宜。
再來看看定存的風險有沒有?當然有!看現在各國狂印鈔票就知道你銀行的鈔票價值是愈來愈少。我用一個簡單的故事來解釋:
在一個原始叢林裡有個部落,我們叫它守錢部落好了,守錢部落每個月都會跟一個外地來的商人交換一樣東西叫蘋果,因為蘋果在這個叢林裡是非常珍貴的,所以這整個守錢部落每天都會想辦法用最具代表性的部落寶石來跟他交換蘋果,也因為只有守錢部落擁有這種獨特寶石,所以這個外地來的商人與守錢部落就維持著”一天一蘋果,寶石遠離我”的交換生意。直到有一天,另一個部落,我們稱呼它們為搶錢部落好了,不知從哪生來的也有同樣的一種寶石,頓時這兩個部落開始吵著要這個商人跟他們自己交換寶石。結果你猜這個商人怎麼做?那就是把蘋果對切一人一半!商人現在可以帶著兩個寶石回家了,而守錢部落原本一個寶石能換到的一顆蘋果,現在只能換到半顆蘋果了….
同樣的,當別人印鈔票而你躺在銀行的鈔票卻沒有同比例變多時,那代表你跟守錢部落一樣購買力下降了。例如這兩年常聽到的名詞量化寬鬆(QE),就是美國在印鈔票,只是聽起來比較專業而已。(這樣一般大眾才聽不懂)
還有一個風險富爸爸說一般人常碰到的:共同基金。這部份大家可以等中文書上市再買來看,因為內容看了可能很多共同基金愛好者會跳出來不支持不認同,如果你想了解多一些,可以跟我聯絡我跟你分享書中觀點。
總之什麼是風險?就是看你多能管理並掌控你的投資標的。有錢人愈有錢就是因為他們懂得掌握風險、控制風險,富人不會為了避免風險只選擇安全的事情做。而當你愈能掌控及管理風險,你就愈擁有不公平的競爭優勢。


不公平的競爭優勢 #5:付出的人擁有更多

有一句話「富人不為錢工作」,下一句會想接什麼?大部份人聽過就是「富人不為錢工作,富人讓錢為他工作。」這句話說的對,但不是全然都對。富人不為錢工作,他是為了服務更多的人工作,而當他能夠服務愈多的人,錢自然就來到他身邊。富人了解付出的愈多,價值就愈高,而人會為了愈高的價值付愈多的錢。就像富勒博士(Dr. Fuller)說的:「I do not work for money. I have dedicated my life to the service of others.」、「The more people I serve, the more effective I become.」意思是「我不為錢工作,我專注我的生命在服務其它人。」、「我服務愈多的人,我就愈有價值。」
好比我現在分享《不公平的競爭優勢》讀後心得,我必需先花時間看完書(還是英文版),然後再整理出重點並消化成文章,當我這篇文章產生的時候,學習與得到最多的一定是我;就好比每次一場演講誰學到最多,一樣是主講的講師。付出愈多,回報愈多。
而當你開始懂得付出給別人時,你會因為這段過程而學習到更多。得到的不一定是金錢,可能是經驗、人脈、知識,或是一個好的機會。這些都會因為你的付出而回饋到你身上,最後你也會因為不斷成長,懂得把各項學習到的能力整合起來,成為一種別人完全無法取代的優勢,一種極強大的不公平的競爭優勢,當然你也就更富有。
財商教育也是,它不只是一個課程、結果而已,更是一種過程,一種學習致富的過程,而且沒有盡頭。當你學習財商教育愈多,你懂得愈多,愈知道如何運用知識投資。像我本身最早學習的投資就是股票,對股票投資有一定的把握;而當我開始接觸房地產的時候,我發現兩者間很多地方是一樣的,這讓我原本可能要在房地產花五年才能懂的財務智商,我可以縮短一半以上的時間學習,以一個房地產新手而言,我有相對不公平的競爭優勢。
而且當你開始提升自己的財商時,你也會開始認識擁有更高階層財商的人,而這時美妙的來了,你會開始知道內行人才知道的超棒投資。這些投資可以獲利更高,風險卻更低,也因為如此珍貴,所以跟本不會被大眾知道。好比房地產投資,一個好的物件是不會流到我們平常在房仲店裡展示牆上看到的,通常會在那片牆上可能都已經是試過幾種不同的行銷方法還賣不出去才會被掛在牆上,因為好的物件跟本不用打廣告就會被售出,這道裡就好像一個好吃的餐廳不用宣傳就會高朋滿座,道理一模一樣!
當你開始不為錢工作,你工作是為了付出服務給別人,那麼你本身就會處於學習的中心,所有的回饋都會漸漸來到你身上;你愈分享,你會愈富有;你愈付出,你就得到愈多。

转贴:Spiral Dynamics[螺旋动力学]


 最近有一个客户问我Paul在商务团队教练课中讲到的8个需求层级出自哪里。我就问Paul1,他告诉我是来自Spiral Dynamics。我上网找到这个网站,我的天呵,有那么多东西,真是大开眼界。同时我也真佩服Paul,他做了大量的研究和探讨,在自己的课程中容纳了很多不是传统教练,但却对教练具有深层意味的内容。顺着他的思路和指引,我们学到的远远不只是教练技术而已。这也是为什么我每一次听Paul的课,不管是重复第几次,都有新的领悟和学习。这是让我感到最快乐的。
    关于8个需求层级,我只是学习了一点,还很肤浅,但在尝试运用时,确实感到很有收获。以前在Soo的经理团队教练(MTC)中看到她把8个层级放到中间的一个课程中,我还不太理解为什么。但在我最近一次教练中,我把这个题目拿出来,在为客户作介绍以及事后思考时,我突然领悟了这8个需求层级的重要性和价值。
    8个需求层级并不是用来对个人进行分类判断的,每个人并不属于某一个层级,在不同的情境下会有不同的价值驱动,只是每个人都有自己的一种主导的需求层次。同时,这8个需求层级没有好或差之分,也不是用来判断一个人的水平或能力,而是帮助我们理解对方在沟通时的驱动价值,和思维层级,可以更好,更有效地沟通。
     这8个需求层级是关于人们的思维方式的。高层级的思维方式已经包括,超越或容纳了低层级的思维方式,而低层级的思维方式却无法理解高层级的思维方式。换句话说,层级越高,看问题的起点就越高,站在地面上的人是无法看到站在高楼顶上的人所看到的景象的,而站在楼顶的人,可以更清楚地看到地面上的人周围的一切(虽然可能没有地面上的人看得那么清晰)。所以以低层级的方式思维的人,无法理解高层级提出的立场和出发点,而高层级的人应该能够更清晰地看到低层级人的需求以及制约的因素。所以不同层级人之间的沟通,高层级的人必须以低层级可以理解的方式来沟通,才能够有效。用更通俗的语言说,就是领导要根据下属的关注点来构造他的沟通方式,才能够有效。
     一个方面,每个人的思维层级首先来自于自己的生活和社会环境,当生活尚无保障时,实现温饱就是第一位的驱动力。中国有一句古话:“先温饱而后知礼仪。”就是这个意思。这样我们就有可能根据人们生长和所处的环境来了解他们可能的需求层级。比如,大多数成功的商务人士应当处于第5层--成功。其中一些人正在通过关注社会责任,转向向第6层--赢得尊重。但是这并不是说他们自然而然就在这些高层级上。当很多经理/主管们在为完成业绩数字而焦虑,或者用业绩数字来压下属时,他们的思维方式只是在第1层级--生存上。我不是说他们不应该关注业绩数字,而是当他们以更高层级来考虑业绩时,就会以不同的方式达到更加长期的成功,比如关注下属的技能提升,团队协作,个人成长等,带来的将是更加长远的业绩增长。只关注在短期数字上就只能成为数字的奴隶。
    另一个方面,既然人们的思维层级与他们的生活和社会环境有直接的关系,这也很容易解释为什么现在的80后,90后与他们的父母和长辈有那么大的差距,那么让人无法理解,难以沟通。他们的父母,五六十年代,甚至部分七十年代出生的人,都是在经济环境比较艰苦的环境下长大,对他们来说,生存(第1层级)和关系(第2层级)至关重要,稳定的工作/收入,良好的人际关系,尊重长辈,赢得社会认可和接纳,都是做决定时首要的考虑因素。而对于八九十年代出生的人,没有经历过生活的艰辛,大部分是在蜜罐里长大的,从出生起,父母长辈就尽量满足他们的要求。所以他们非常自我(第3层级),更加专注在自己想要的,有兴趣的东西上。工作,赚钱,很少是他们做决定时要考虑的。甚至别人的看法,长辈,社会,人际关系,也不一定入他们的法眼。但虽然他们追求自我,追求个人的发展和兴趣,很多人却缺乏经济基础和社会地位,无法真正追求到自己想要的。长辈从第1/2层级与他们沟通,他们不屑一顾,而从更高层面去沟通,他们又无法理解,只有从他们自己的层级,也就是从他们的爱好,兴趣和成长作为出发点,才有可能得到接受。
    这只是通过对需求层级的理解,从理论上来说的推理。需求层级为我们改善沟通,提高沟通效率提供了另外一种更快的方法,来直击对方的价值观。当我们真正理解了8个需求层级,首先我们可以更好地理解自己的价值层面,并且努力提升到高层级(第6层级及以上),同时解决好自己低层级的需求(收入,关系,知识/能力,协作,勇气...),以确保我们能以最好的状态为客户服务。同时帮助我们更加深入地,与我们的客户在他们的价值层面沟通,使教练过程产生更大的效果。
     这样我就理解为什么8个需求层级在商务教练中是必须的。单纯学习教练技术只是在尝试改变行为,而对价值的探索才能够从根本上使人们能够改变行为。这对于所有的领导者来说,掌握和了解8个需求层级是理解自己,影响他人非常有效的工具。
     也许这只是妄议。只是想到就写下来了。

2012年2月14日星期二

Do or do not

星球大战:帝国反击战,卢克找到尤达大师,向他学习如何运用原力。卢克总是受表象的困扰,认为自己做不到尤达要求的(例如要他用原力升起一艘飞船)。尤达大师以此话来点化卢克,告诉他如果总是心存试试的想法,就永远无法真正相信,真正做到。
 
"Do, or do not. There is no try."要么去做,要么不去,不要试试看。

2012年2月6日星期一



這就是 Robert Kiyosaki 的富爸爸所發明的 B I 三角形(The B.I. Triangle)。太神奇了!它幾乎是所有成功企業的主要因素!三角形裡頭由上至下有「產品」、「法律」、「系統」、「溝通」及「現金流」。三角形左邊是「團隊」,右邊是「領導力」,底邊是「使命」。


世上任何一個企業如果缺少以上任何一項因素,它不是原地踏步,就是朝向關門大吉。該注意的是,「產品」不過是企業裡最小的因素,相對而言,「現金流」則是最重要的因素。世面上許多倒閉的企業都是「卡」在「現金流」這一環。

Tan81
Mission 是基石。 Team 和 Leadership 就是建筑的支撑 (Pillars)。
Team 是比较外在的, Leadership 是比较内在的。

Team,可以有几个层面。
第一层,就是 Biz Partners team。他们可以是股东/董事。
第二层,就是 Biz Employee Team。他们是公司的员工。
第三层,就是 Biz Technical Team。他们是技术层面,支援的团队。

不管那个层面,都要有相同的使命感,向着这个方向前进。

举个例子,我们三个 Founders 是第一层,负责建立三角形的内在内容。
从头到尾,制定方向,制定策略,构建团队,设定经营的流程,执行/运作/改良生意模式等等。

员工,则是执行以上事情的团队。
最外面的那层,就是专责技术支援的团队,
例如律师,装修佬,水电工,会计师,税务专家,银行家,房产经纪等等。
第一层,一定要有相同的理念,要求最严格。
因为是整个生意的 Core Pillars。

就如我们Mission一样的,即使没有钱赚,或者要亏钱,股东/董事依然要做这件事情,继续 Deliver 这些 Values。
因为这些是让我们每天活得更有意义的事情。

有很多生意,开始不久,就会失败。
原因就在于没有一个共同的使命感。

团队的成员,可以因为金钱,时间,利益等,不断地引起冲突。
原因就在于没有一个共同的 Mission,让大家理念一致。
理念一致,也可以节省许多时间来进行了解和沟通。

第二层,要求可以放松一点。
只要他们赚到钱,也可以对公司的使命感到引以为傲,即可。
第二层的团队,会牵涉到更多 Leadership 的事情。
或者,公司的团队文化。

第三层,接近是外人,不过也必须认同公司的理念。
了解公司的使命。
这样,他们才更容易做到公司要求的水平,创造各自最大的利益,
达到双赢的局面。


谈员工:
要领导员工,不是命令和制度就可以的。
员工是公司的团队。员工是公司的资产。员工是公司的能量。

要领导员工,最重要的是文化。
有什么样的文化,就有什么样的团队。

首要的文化,就是要定位自己来创造价值。
如何为自己创造/提升价值。
如何为客户创造/提升价值。
如何为股东/公司创造/提升价值。

创造价值,必须是公司的首要文化。

接着下来,要实践/ Deliver。
首先,要实践自己的个人目标。可以是就业,财富,家庭,休闲,时间等的目标。 
只有公司不断地让员工完成他们的个人目标,员工才会长期成为公司的团队。
接着,要实践公司的目标。只有公司不断地成长,员工才会长期的受益于公司的成长。
然后,要实践日常操作的目标。罗马不是一日建成的。长远的目标,必须是短期目标不断被达成之下,而完成的。

然后,公司必须要有感恩的文化。
身为个人,我们必须感恩于我们的父母养育之恩。只有孝顺父母,我们才不会在个人成长的时候,缺失了心灵的满足。
身为一个家庭,我们必须感恩于我们的家庭成员。只有维系良好的家庭关系,我们才不会在事业猛冲的时候,忽略了家人的感受。很多时候,家庭就是成功的推动力。
身为团队的一分子,我们必须感恩于自己的团队和社会。只有和谐,融洽的工作或生活环境,我们的心,才可以更平静,冲突和矛盾更少。

我们必须感恩于我们所拥有的一切。


谈现金流:
现金流是血液,是企业生命的基础。
的确,控制现金流,等于控制企业的生命。

现金流和负债多寡没有什么关系,只要你的负债属于良好的债务。
什么叫做良好的债务,就是制造净现金流的债务。
良好的债务越多,现金流就越强,企业的生命越旺盛。

举个例子,银行就是这一门学问的强者。
银行收取存户的存款,发放利息给他们。
其实,是银行在举债,利息就是付给债主的(存户的)。

银行利用这笔存款,以杠杆的倍数,借贷出去,收取更高的利息。
银行不断地重复进行这些过程,就产生了现金流。
银行的存款越高,借贷的数额越多,现金流就越强。

这就是良好债务对现金流的正面影响。
只要管理好现金流,就没有 Debt Ratio 的问题。

由于我们公司的制度,一开始就保留了至少能维系运作6个月以上的现金,
我们已经拥有了一个很好的基础。长期的目标,我们必须确认公司持有的资产,
必须能维持至少2年的现金流。这样,我们才能安然的度过任何不景气和风暴。

现金流,是企业的命脉。


谈沟通:
沟通是生意里的基本技巧。

首先,管理层的内部沟通很重要。
沟通什么?先沟通使命感。

前面已经分享了很多,使命感如何重要,为何是事业的基石等等的课题。
三个不同背景,成长经验不同,投资经验不同,财务条件不同的人,
如何沟通使命感呢? 

当然可以选择最常见的方式,就是多见面,交谈。
不过,不是有效,也不是快速的方式。

如何快速,有效的沟通使命感?
必须懂得借力。 Leverage。

一起出席一些训练课程,然后再互相交流,就可以很快速的达到这个成果。

记得当初因为我的分享,所以他们想要出席 T Harv Eker 的课程。
要沟通他们出席这个关于钱财管理的课程,我已经花了不少时间分享好处。
花了很多时间。

由于我们夫妇在2010年没有出席任何财务的课程,
所以决定和他们一起出席这个课程。

课程回来后,我们就很容易沟通了。花的时间少了,因为大家对金钱的观念,
或财务上的认知,比较一致了。我们花的时间更少,但是思考的方向越来越一致。

2011年3月,出席安东尼。罗宾的课程,才真正懂得创造价值和提升自己的能量。
我和红狼跑得更快,因为连使命感都有了。所以,内部沟通的工作又开始了。
对象是尔齐。

改变别人,永远都是不容易的。
所以,我选择改变自己。
我和红狼的改变,让尔齐这个观察者开始吃惊了。
然后再进入使命感层次上的沟通。

终于大家的方向可以一致了。

8月,9月,我们还会一起到澳洲上课。

这些课程,都是有杠杆的作用。
所以,我叫一些人去,是想给机会他们成为我们的生意伙伴。

不过,他们去不成,去不到,不能去,不要去等等,
可能很难在以后一起和我们合作。
原因就是我们要花很多时间来进行沟通。
而不能把时间花在生意技巧的操作上,例如销售或服务等。


在一些帖子分享,担心一些朋友看漏了。
生意的创立,精髓是在做,而不是在学。
当然,我们要边学边做,还是要做。

很多人以为生意是可以学的,投资是可以学的,或者沟通是可以学的。
不是不对,不过总是比不上大量行动,一直在做的人。

就讲沟通,如何才有良好的沟通的技巧。
一个一星期认识3个陌生人,对比一个一星期认识30个陌生人,
大家的沟通技巧就是天壤之别了。

可能有人会怀疑,哪里可能一天认识4-5个人以上?
我今天就认识了接近10个陌生人,包括 Property Agents,Condo 的住户,家私店的员工等。

外面到处都是人,就是看你是否选择要和他们沟通,交换联络方式而已。

所以,要懂得良好的沟通,第一个重点就是你可以认识多少陌生人,
多快建立你的“第一次”感觉。这个世界,重视 Emotion 和 Feelings 的人,
超过80%。可以参考 DISC 的分类。

如何以右脑,留下第一次认识,就有良好的感觉,是沟通的第一门功课。

忘记提醒大家,现在我谈着的,是对外的沟通。
什么是对外,就是员工,客户,Supplier,New Contacts等。

留下良好的感觉后,接着就必须提供价值给别人,才可以继续提升双方的关系。
最后,当然必须 Deliver,才可以让对方认定这段关系。

基本上,我个人会认为对外沟通的工作远比对内沟通的工作轻松。
原因是,对外的,都是陌生人。沟通不来的,还有很多选择。
生意伙伴,是特定的几个人,对内沟通不来,如果没有任何一方愿意改变,
就会产生许多矛盾和冲突。

记住,沟通的重点在感觉,不是理论/数据。
我最近才上了一趟课。