替网友回答一些疑问的过程，发现这是对大家有帮助的一些资料。
和大家分享。
很多人不知道房贷可以合法的节税。
举个例子说，我们有300K的房贷，
我们可以在房贷开始的时候，就把现金RM299K放入房贷的户口。
税收局不会检举，因为我们不是用现金买屋子，我们是在负债。
这么做，银行也就赚不到我们的利息。
这样的投资可以赚到的有：
1）接近 6% 的租金（因为没有负担银行利息）。
2）房子的增值。
3）如果房子有维修，还可以当成亏钱来扣税
既是说可以把房子的投资当成亏钱的投资来处理，
就享有更多的扣税。
房产投资相比其他的投资，最大的好处就是杠杆（借贷），
和拥有很高的Cash On Cash Return。
以我们2009年10月买入的房产为例：
1060Sqft
每月供期：RM1300
管理费：RM200 （RM0.19 Per Sqft）
买价：RM320K
付出的现金是：
1）头期：32K
2）律师费：9K
共 RM41K。 没有装修和买家具，因为屋子的条件很好。
我们出租RM2200。每个月净赚RM700，一年是RM8400。
一年内，屋子增值了RM100K 左右，现在市价RM420K以上了。
我们的利润是 RM 100K + 8400 = ＲＭ108400 （这还不包括已经付换的部分贷款）
扣除５％的盈利税，售卖的２％佣金等，如果现在卖出，
净赚 ＲＭ９５０００。
这间单位，经过了一年后售出，
Ｃａｓｈ Ｏｎ Ｃａｓｈ 的年回报率是 ９５０００／４１０００＝２３１．７％
不过，我要提醒大家，通常Ｃｏｎｄｏ的增值速度大约是5% 一年，依赖通货膨胀的速度。
通货膨胀越严重，房产的价格飙升得越多。这一轮的增值，多数是钞票贬值的效应。
不过，房产也会随着租金上扬，而调整其增值速度的。
等下，再给大家另外一个有关的计算题。
同样一个单位为例子：
前屋主把相同单位租出去的租金是ＲＭ１８００。
１８００＊１２／３２００００＝６．７５％
６％是房产投资里的神奇数字。
只要得到这个回报率，就差不多等于不用供房子了，
包括支付３０年的贷款和管理费。
如果我们以ＲＭ１８００ 出租，扣除银行供款 ＲＭ１３００，
管理费ＲＭ２００，每个月大约有ＲＭ３００。如果经由Ａｇｅｎｔ出租，
还要给一次过的佣金ＲＭ１８００，那么每个月的现金流大约是ＲＭ１５０，
是＋ｖｅ Ｃａｓｆｌｏｗ。
所以，这个就是为何那么多投资者要找６％以上的房产投资，
因为这会是 ＋ｖｅ Ｃａｓｈｆｌｏｗ 的开始。
问题是，很多人都找不到。市场中，有６％的房产，属于生金蛋的母鸡。
如果你不买，很快就会有懂的人，向银行借钱买去了。
通常Ａｇｅｎｔ 卖的房子，都是４－５％左右。
如果是有地房产，还可能低至 ３％。大家可以尝试对你的周遭的产业价格，对比租金，
就会看到是什么比例了。
老实说，这个单位我们没有买到便宜。
不过，我们的租金上涨了，除了市场因素，也是因为我们找租户的能力提升了。
我们把这个比例拉高了，目前的租金是ＲＭ２２００。
２２００＊１２／３２００００＝８．２５％。
如果我要卖这个房子，我会卖３２００００给新买家，给他有８．２５％回酬的工具吗？
不可能！
如果我跟着６％（有 ＋ｖｅ Ｃａｓｈｆｌｏｗ ）来卖，相信已经有很多人要了。
一年的租金是２６４００，６％的售价是 ２６４００／０．０６＝４４００００ 了。
如果跟着５％来卖，这个单位就值 ２６４００／０．０５＝５２８０００ 了。
不管市场有没有增值，如果租金回报高，投资者Offer 的价格也会一样水涨船高。
这就是为何租金在房产投资那么重要的原因了。
在思考着这个单位的一些数学题。
３５０Ｋ的买价，Ｌｏａｎ 是０．７＊３５０Ｋ＝２４５Ｋ。
供款是 ＲＭ１２００。杂费 ＲＭ３００。
租金 ＲＭ２５００，还有每月正现金流 ＲＭ１０００。
投资者注资 １００Ｋ，靠租金，大约在４年就可以回本。
这一带的产业在过去的１０年，资本增值大约是４％左右。
估计５年后，可以 Ｒｅｆｉｎａｎｃｅ 额外 １００Ｋ。
即使租金完全不涨价（其实是不可能的），每月供款会增加 ＲＭ７００，
还是有正现金流。
简单的总结来说，
投资者可以在４年左右拿回 １００Ｋ 的现金成本。
一年后，再有额外的 １００Ｋ 净利可以分享。
如果分享比例是５０：５０，那么就是额外的５０Ｋ。
这间房产，还没有出售，依然继续赚钱。
同时，保留了房价的纸上盈利１００Ｋ。
投资者在５年左右，共赚２００Ｋ。
复利回报是１４．４％。
５年开一番。
2012年4月3日星期二
2012年3月30日星期五
房地产篇-柴久兄分享房地产投资
PART 1.
1.注册公司买楼是有办法解决掉给20%税务。
2.一些银行愿意提供100%贷款给做低风险生意的公司，那100%不完全是flexi loan，可以是20%OD，由banker决定。
3.两个人联名买楼，一个人做借贷者(他不超过2间)，一个人做担保者(他超过3间)，可以借90%,只有CIMB和Alliance允许这样做。
4.AIA的房贷已经从30年提高到40年，4.85%p.a 和5.25%p.a(zero moving cost)，假设BLR永远不会低过5%，或者拿来自住的，fixed rate还真的可以考虑。
5.只要跟他人注册公司联名买楼，他是借贷者，你是担保者，担保者的个人CCRIS不会出现这负债，意思就是，他可以无止尽瞒过银行拥有无限房产。
另外，其实70%限制一出，MBSB不受限制好像没多少人懂，利息高，没错的话也有高过100%的loan，类似renovation和MRTA的东西，我在寻找着有料的MBSB banker.
红狼兄确定了那劲爆100%商业贷款记得分享它的条件哦。
你们超过25间正现金流房产，support在公司的profile，加上PLC Prop，谈判筹码是真的不同滴。
有件事要请教：
银行提高BLR的话，每间银行都强制每月供款一定要增加，还是增加贷款年份？好像不同银行不同做法。
红狼兄-多数都需要增加供款数额，这也是提高BLR的目的所在
如果强制每月供款增加，没供到那个数额的话，CCRIS还是一直'0'吗？
红狼兄- 供少的话，银行会打电话来追债
我最近就遇过这个问题，支票上少写了RM2，银行打两次电话来追，叫我补回RM2
关于CCRIS是否会是'0'，这要视credit official的决定吧
如果银行没强硬提高每月供款，CCRIS又美美的话，我宁愿它增加我的贷款年份，这是求之不得的。
问题是，本来就供到70岁的话还能去到80-90岁吗？
房产投资要搞大来做，make connection非常重要，尤其我认为最重要的还是Banker。
跟C咖banker借不到90%，跟A咖banker还是借到90%
Profile不好跟A咖Banker借不到钱，却可以跟相熟的A咖banker借到钱
跟A咖banker借到90%,或许可以跟S咖banker借到100%
借到尽了，跟相熟的A咖Banker借不到，可以跟相熟的S咖banker继续借
万一有什么代之，相熟的S咖banker还可以帮你解决融资周转的问题，银行是欢迎谈判滴
用公司借政府低息贷款，拿不用还的政府grant，S咖banker能做到吗？能，share share就万事掂。
结论：要找到S咖Banker
100%贷款政府怎样吹都好，还是Banker话事。
楼市不好，Banker降低利息，推出更好的配套还是可以成为推高楼市的最强动力
例子:贷款40年，DIBS等
政府限制70%也好，Banker还是有办法走漏洞让买家拿到90%以上的贷款
当然政府还是可以来更硬的，加上Banker也感觉到高风险决定收伞的时刻，就是楼市崩盘的最强动力。
结论：(最近想到的) 成也Banker，败也Banker!
1.注册公司买楼是有办法解决掉给20%税务。
2.一些银行愿意提供100%贷款给做低风险生意的公司，那100%不完全是flexi loan，可以是20%OD，由banker决定。
3.两个人联名买楼，一个人做借贷者(他不超过2间)，一个人做担保者(他超过3间)，可以借90%,只有CIMB和Alliance允许这样做。
4.AIA的房贷已经从30年提高到40年，4.85%p.a 和5.25%p.a(zero moving cost)，假设BLR永远不会低过5%，或者拿来自住的，fixed rate还真的可以考虑。
5.只要跟他人注册公司联名买楼，他是借贷者，你是担保者，担保者的个人CCRIS不会出现这负债，意思就是，他可以无止尽瞒过银行拥有无限房产。
另外，其实70%限制一出，MBSB不受限制好像没多少人懂，利息高，没错的话也有高过100%的loan，类似renovation和MRTA的东西，我在寻找着有料的MBSB banker.
红狼兄确定了那劲爆100%商业贷款记得分享它的条件哦。
你们超过25间正现金流房产，support在公司的profile，加上PLC Prop，谈判筹码是真的不同滴。
有件事要请教：
银行提高BLR的话，每间银行都强制每月供款一定要增加，还是增加贷款年份？好像不同银行不同做法。
红狼兄-多数都需要增加供款数额，这也是提高BLR的目的所在
如果强制每月供款增加，没供到那个数额的话，CCRIS还是一直'0'吗？
红狼兄- 供少的话，银行会打电话来追债
我最近就遇过这个问题，支票上少写了RM2，银行打两次电话来追，叫我补回RM2
关于CCRIS是否会是'0'，这要视credit official的决定吧
如果银行没强硬提高每月供款，CCRIS又美美的话，我宁愿它增加我的贷款年份，这是求之不得的。
问题是，本来就供到70岁的话还能去到80-90岁吗？
房产投资要搞大来做，make connection非常重要，尤其我认为最重要的还是Banker。
跟C咖banker借不到90%，跟A咖banker还是借到90%
Profile不好跟A咖Banker借不到钱，却可以跟相熟的A咖banker借到钱
跟A咖banker借到90%,或许可以跟S咖banker借到100%
借到尽了，跟相熟的A咖Banker借不到，可以跟相熟的S咖banker继续借
万一有什么代之，相熟的S咖banker还可以帮你解决融资周转的问题，银行是欢迎谈判滴
用公司借政府低息贷款，拿不用还的政府grant，S咖banker能做到吗？能，share share就万事掂。
结论：要找到S咖Banker
100%贷款政府怎样吹都好，还是Banker话事。
楼市不好，Banker降低利息，推出更好的配套还是可以成为推高楼市的最强动力
例子:贷款40年，DIBS等
政府限制70%也好，Banker还是有办法走漏洞让买家拿到90%以上的贷款
当然政府还是可以来更硬的，加上Banker也感觉到高风险决定收伞的时刻，就是楼市崩盘的最强动力。
结论：(最近想到的) 成也Banker，败也Banker!
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PART 2.
那个paid up capital的税是那样没错。
房产投资的注册公司有两种
1.Investment Holding Company(纯投资用途的公司)
2.Business of Holding of an Investment(一般生意公司买房产)
不止卖屋的盈利，租金也算是income。
租金收入可以弄成投资收入和生意的收入(个人投资也一样)。
其中一种可以节省更多税务。
房产投资的注册公司有两种
1.Investment Holding Company(纯投资用途的公司)
2.Business of Holding of an Investment(一般生意公司买房产)
不止卖屋的盈利，租金也算是income。
租金收入可以弄成投资收入和生意的收入(个人投资也一样)。
其中一种可以节省更多税务。
2012年3月17日星期六
如何准确计算房地产投资回报率
如何准确计算房地产投资回报率
据中原地产从业员的经验所得：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：
租金回报率＝每月租金收益 ×12/购房总价
举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000 元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。
那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％
这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
中原地产的从业员建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：
投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
目前广州房地产市场上，住宅投资回报在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出，虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。
[中律网]
大头的话：
想知道这个产业可否投资，可以运用以上的formula来计算，ROI=(年租金-年开销)/购买价x100%，大头理想的回酬是6%以上。
租金回报率＝每月租金收益 ×12/购房总价
举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000 元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。
那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％
这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
中原地产的从业员建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：
投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
目前广州房地产市场上，住宅投资回报在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出，虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。
[中律网]
大头的话：
想知道这个产业可否投资，可以运用以上的formula来计算，ROI=(年租金-年开销)/购买价x100%，大头理想的回酬是6%以上。
2012年3月4日星期日
家具 时尚 设计 概念 TaZ创造潮流 引领潮流
陈爱仁积极推广“家具-时尚-设计-概念”，作为引领员工的指南。
Daniel Korb将与TaZ结盟，为后者设计全新X Flow品牌的家具产品。
英国哲学家培根曾写过《习惯论》，里面的思想已广为流传：思想决定行为，行为决定习惯，习惯决定性格，性格决定命运。
因此，大企业领导人往往兼具哲学家特质，要为公司塑造理念、指引方向，唯有这样才可以决定在市场的胜败。
陈爱仁于1999年创立TaZ Corporation私人有限公司，核心业务是研发与生产各种办公家具及储存家具，目前，客户已遍布马来西亚、印度、中东、澳洲、纽西兰、新加坡、北美洲、印尼及泰国。
凭着周详的策略、明确的目标，陈爱仁带领TaZ的员工迅速成长，取得许多大型计划的合约，国内的华为科技（马来西亚）、大马蚬壳及国油，国外的eBay、雅虎及诺基亚，都是他们的顾客。
TaZ也于2010及2011年，夺下MIFF家具设计杰出金奖。
产品概念突破
TaZ今年推出的公司标语为“Furniture-Trend-Design-Concept”（家具-时尚-设计-概念），这四个词间关系紧密，并成为他们在家具设计上的理念。
首先，家具业者必须考量产品的时尚感，思考如何让产品引领潮流；接着是产品设计的特色，确保新颖的设计可符合现代审美角度。
最后是产品概念的突破，使设计出来的家具功能更实际及符合消费者在日常生活中的需求。
“当然，现代消费者的需求已不简单。苹果手机出现后，消费者买的已经不再只是沟通功能，而是苹果的概念，如流行、卓越、划时代，以及对标志（icon）的崇拜。这种现像对家具设计师也起了影响。”陈爱仁举例。
绿色家具路尚长
提起绿色家具，陈爱仁语重心长：“国际市场上，是欧美顾客严格要求我们符合环保标准；但回到国内市场，却是我们必须鼓励客户购买绿色产品，这是一个值得业者及客户深思的现像。”
无论如何，绿色家具已成为家具制造业的潮流，这是不可改变的大趋势。
因此，TaZ在制造家具的每一个环节，包括选用的材料是否会污染环境，制造的过程是否损害环境，家具的再循环性，甚至家具的运输过程等，都贯彻环保的理念。
陈爱仁表示还有一些人误会环保的意义，以为环保是很简单的少丢垃圾多种树。
其实，所谓绿色家具的原则，除了绿色设计、绿色材料及绿色生产之外，还包括绿色包装及绿色营销，因此，TaZ在公司里每个部门的运作上也注重环保及减少浪费。
价格大众 品质不打折
TaZ即将参与3月份的MIFF大马国际家具展，除了像往年一样致力于品牌推广、展示新产品和新概念之外，争取订单也是他们的重要目标之一，而且还要兼顾大马客户与国际客户的不同需求。
因此，今年TaZ总共设立两个陈列亭，其中一个将展示针对本地市场所设计的最新工作台：X_Cept及Vibe 2，其大众化的价格将符合国内市场的需求。
毕竟大马企业与欧美企业的成本概念有异，对环保的认知也有别。
陈爱仁澄清，大众化的价格并不表示在品质上妥协，反而是设计水平上的超越。这两个系列的价格较廉宜，是因为采用了目前全球盛行的“简约风格”，省略了传统家具累赘的部份，即呈现出时尚的线条美，也减少了材料的应用。
调度灵活
他补充，TaZ拥有完善的研发与设计队伍，并设有工厂，在生产家具方面具备可灵活调度的优势。
顾客可以根据现有的产品为基础，提出在颜色、设计及功能方面的要求，TaZ将会为顾客特别定制（customize）产品。
至于针对国际市场的陈列亭，陈爱仁捎来重大消息：“我们将推介本公司一个全新的系列——X Flow，而这个品牌背后的设计师，便是世界闻名的Daniel Korb。有他的加盟，这系列新产品肯定能吸引众多国际买家的注意。”
参展打开对外门户
TaZ机构一直以来都有参与MIFF大马国际家具展，这使他们累积了许多关于经销展览会的经验，包括了陈列亭的设计，产品概念的呈现，以及如何吸引买家来参观，再进一步下订单成为公司的顾客。
陈爱仁形容MIFF就像一扇对外的门户，帮助参展商得以接触到来自各国的客户，例如欧洲、中东及东亚的买家。
此外，参展商之间的讯息共享，以及买家们的宝贵意见，都令公司获益良多。
“总体来说，参与MIFF除了使我们在国际家具市场的曝光率大大的增加之外，也成为我们推广新产品的重要平台，在打响国际知名度方面事半功倍。”
“许多国际买家在此认识TaZ，并与我们建立长久的合作关系。”
国际大师加盟
诞生于瑞士，扬名欧洲，Daniel Korb拥有超过20年的设计家具经验，秉持“简单就是美”的理念，加上建筑师的专业，以及他自己的创意与沟通能力，长期以来为他赢取了难以计数的国内与国外设计奖项。
“虽然达文西的年代已经久逝，但是，我坚持相信，我们仍然需要对这个世界有全方位的视角。”这是Daniel Korb的名言，显示出作为设计师，他赋予自己更大的使命，在其作品中注入了强烈的哲思与理想。
Daniel Korb对于事业与成功，也有一套独特的见解。他曾说：“成功永远不是结局，我们必须在商场保持主动，以免被时代搬动。”（Success is never final; it takes a while to understand a business; move before you are moved.）
或许就是这永远保持主动的想法，促使Daniel Korb近年来积极在亚洲寻觅合作伙伴，以生产他亲自设计的办公家具产品。
或许就是这永远保持主动的想法，促使Daniel Korb近年来积极在亚洲寻觅合作伙伴，以生产他亲自设计的办公家具产品。
TaZ产品的简约风格与Daniel Korb相似，加上公司在国际享有信誉，便促成了双方的联盟。
陈爱仁形容这次的合作，是集合了德国技术、瑞士精细美、美国市场及亚洲生产的“国际化产品”。
他也认为大马家具业始终起步较迟，又不熟悉欧美文化，若要迅速在国际市场占有一席之位，寻求外国伙伴是一个可行的方案。
2012年1月14日星期六
用公司名字买产业真的需要吗？
投资产业如果没有超过5间不要用公司购买产业。。。。
我曾经说过上述的话。。。
现在我要收回。。。
并修改成不管多少间总现金流没有超过5千不用特地去开公司来购买产业。。。
有人产业10间，可是总现金流才不到2千。。。
如果这间公司是以产业收租为主，就不值得。。。
但是如果这间公司有其他收入就还好。。。
个人工资收入+租金收入超过20%税收率，那么可以考虑开公司。。。
资产真的吗？可能是负债也说不定哦。
曾经到过某某产业训练中心，看到他们的学员心得分享。
很多人的现金流都不到150。
大家兴高采烈。。。
我就思考一个问题。。。
如果10个月的租金不够付12个月的贷款，
那么这个现金流就是假象。。。
因为他们忘记还要扣除cukai pintu，quit rent, insurance，还有偶发维修等费用。。。
那么所投资的这个产业，每月有现金流，年度总结却没有现金流。。。
这就不是资产而是负债。。。
呵呵。。。
用公司的好处很多，我认为最主要的是下列三个：
用公司买产业的最重要三个好处：
- 能够有效保护资产
- 公司是法定独立地位，传承容易
- 很多费用可以扣税
作者：Focus
我曾经说过上述的话。。。
现在我要收回。。。
并修改成不管多少间总现金流没有超过5千不用特地去开公司来购买产业。。。
有人产业10间，可是总现金流才不到2千。。。
如果这间公司是以产业收租为主，就不值得。。。
但是如果这间公司有其他收入就还好。。。
个人工资收入+租金收入超过20%税收率，那么可以考虑开公司。。。
资产真的吗？可能是负债也说不定哦。
曾经到过某某产业训练中心，看到他们的学员心得分享。
很多人的现金流都不到150。
大家兴高采烈。。。
我就思考一个问题。。。
如果10个月的租金不够付12个月的贷款，
那么这个现金流就是假象。。。
因为他们忘记还要扣除cukai pintu，quit rent, insurance，还有偶发维修等费用。。。
那么所投资的这个产业，每月有现金流，年度总结却没有现金流。。。
这就不是资产而是负债。。。
呵呵。。。
用公司的好处很多，我认为最主要的是下列三个：
用公司买产业的最重要三个好处：
- 能够有效保护资产
- 公司是法定独立地位，传承容易
- 很多费用可以扣税
作者：Focus
back to basic
最近很多人都很想投资产业。
我了解这种心情。
产业投资，相对于其他投资项目来说是比较麻烦的一项。
很多人一开始就被第1间给搞跨了。
为什么会这样呢？
因为他们忘记了back to basic。
我常常back to basic问自己：
1. y i wan to invest in property?
2. what is my core reason?
3. is the reason support me?
4. is my action support me?
第1个问题，如果我不知道为什么，很快我就放弃了。
要花时间找产业，要花时间找贷款，要花时间管理，
很多人是被管理打倒的。
第2个问题，也重要，it give me passion。
要像都市人兄般，欣赏并愉快地如照顾心爱的玩具一样照顾产业。
第3个问题，有时候你说的理由，不是你要的理由，而是大众的理由。
当这个理由不是你要的理由，它就不会support你。
当水退的时候，就知道谁在裸泳了。
如果它是你要的理由，恭喜你。
第4个问题，这是一个检测，你的行动不support你，
就证明了一样事情--你在裸泳咯。。。
你要，但你不take action。。。
那么，你要怎么办?
你再从新回答所有back to basic的问题咯。。。
再此，恭祝各位新的一年，新年进步。不要在裸泳了。
搞笑下，不要介意哦。
如果你真的找不出理由，也懒得花时间在房产投资上，那么选择你喜欢的投资项目就好了。
条条大路通罗马嘛。。。是不是。。。
作者：Focus
我了解这种心情。
产业投资，相对于其他投资项目来说是比较麻烦的一项。
很多人一开始就被第1间给搞跨了。
为什么会这样呢？
因为他们忘记了back to basic。
我常常back to basic问自己：
1. y i wan to invest in property?
2. what is my core reason?
3. is the reason support me?
4. is my action support me?
第1个问题，如果我不知道为什么，很快我就放弃了。
要花时间找产业，要花时间找贷款，要花时间管理，
很多人是被管理打倒的。
第2个问题，也重要，it give me passion。
要像都市人兄般，欣赏并愉快地如照顾心爱的玩具一样照顾产业。
第3个问题，有时候你说的理由，不是你要的理由，而是大众的理由。
当这个理由不是你要的理由，它就不会support你。
当水退的时候，就知道谁在裸泳了。
如果它是你要的理由，恭喜你。
第4个问题，这是一个检测，你的行动不support你，
就证明了一样事情--你在裸泳咯。。。
你要，但你不take action。。。
那么，你要怎么办?
你再从新回答所有back to basic的问题咯。。。
再此，恭祝各位新的一年，新年进步。不要在裸泳了。
搞笑下，不要介意哦。如果你真的找不出理由，也懒得花时间在房产投资上，那么选择你喜欢的投资项目就好了。
条条大路通罗马嘛。。。是不是。。。
作者：Focus
如何轻松学习投资房产
一路走来，从在书局看相关书，后在佳丽拜读都市人兄的帖子，后认识Jason兄。
从摸索中学习，从学习到实践，从实践中检讨， 从检讨中改进， 后再学习再实践。
书能让我得到观念和启发；
良师益友不但让我得到观念和启发之外，也得到宝贵的建议和鼓励。
然而投资产业如果没有实践是不可能成长的。
只有实践才能学到最宝贵的经验。
过去阅读了很多robert kiyosaki的书。
看了很多robert kiyosaki的书并没有让我懂得怎么投资房地产。
可有2个至关重要的观念让我获益：
一，分辨什么是资产，什么是负债；然后买入资产。
二，现金流，真的可以通过它提早达到财务自主。
那么是什么书让我懂得投资房产呢？
一本书叫《You Can Become RICH in PROPERTY》by Dr Peter Yee
这本书简单易懂，涵盖了房产投资需要的基本知识。
对我来说最有力量的知识是简单的，
里面介绍了cash flow strategy, buy hold strategy, flipping strategy。
后来陆续看了不下于10本的外国产业投资书， 有的教怎么样flip, 有的教怎么buy, 有的教怎么找，有的教怎么卖等等等。。。
贪多反而乱，而我就选择了cash flow strategy一路投资下来。
在投资路上幸运地又遇到都市人兄和Jason兄，让我信心更大。
而他们更是用cash flow strategy的高手，
通过这种小刀锯大树的方式来投资房产。
如果想要投资房产，不知道怎么开始。
那么就先看上面所介绍的书，然后再看购买产业的正确流程，
接着一定要自己实践，日久有功。
唯有自己动手，才能把神功练成。
作者：Focus兄
从摸索中学习，从学习到实践，从实践中检讨， 从检讨中改进， 后再学习再实践。
书能让我得到观念和启发；
良师益友不但让我得到观念和启发之外，也得到宝贵的建议和鼓励。
然而投资产业如果没有实践是不可能成长的。
只有实践才能学到最宝贵的经验。
过去阅读了很多robert kiyosaki的书。
看了很多robert kiyosaki的书并没有让我懂得怎么投资房地产。
可有2个至关重要的观念让我获益：
一，分辨什么是资产，什么是负债；然后买入资产。
二，现金流，真的可以通过它提早达到财务自主。
那么是什么书让我懂得投资房产呢？
一本书叫《You Can Become RICH in PROPERTY》by Dr Peter Yee
这本书简单易懂，涵盖了房产投资需要的基本知识。
对我来说最有力量的知识是简单的，
里面介绍了cash flow strategy, buy hold strategy, flipping strategy。
后来陆续看了不下于10本的外国产业投资书， 有的教怎么样flip, 有的教怎么buy, 有的教怎么找，有的教怎么卖等等等。。。
贪多反而乱，而我就选择了cash flow strategy一路投资下来。
在投资路上幸运地又遇到都市人兄和Jason兄，让我信心更大。
而他们更是用cash flow strategy的高手，
通过这种小刀锯大树的方式来投资房产。
如果想要投资房产，不知道怎么开始。
那么就先看上面所介绍的书，然后再看购买产业的正确流程，
接着一定要自己实践，日久有功。
唯有自己动手，才能把神功练成。
作者：Focus兄
2012年1月12日星期四
售后回租（sale-leaseback）
售后回租的优点及特点
一、售后回租的优点
它使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。二、售后回租的特点
1、在出售回租的交易过程中，出售/承租人可以毫不间断地使用资产； 2、资产的售价与租金是相互联系的，且资产的出售损益通常不得计入当期损益； 3、出售/承租人将承担所有的契约执行成本（如修理费、保险费及税金等）； 4、出售/承租人可从出售回租交易中得到纳税的财务利益。售后回租是指企业将自 有设备出售给租赁公司，同时与租赁公司签订一份租赁合同，将物件从租赁公司租回的交易方式。售后回租具有较强的融资功能，在不影响企业使用设备的前提下， 能够有效改善企业的资产负债状况和增强资金流动性，还能使企业享受税收优惠。该类型业务在中航租赁设备租赁部的业务实践中己被广泛运用。
举例说明，中航租赁设备租赁部与一家从事大型基础建设的上市公司签订了高技术含量的盾构机设备融资租赁合同。这一项目的实施，一方面为该企业实现了扩大 生产规模的需求，有效盘活了企业现有资产；另一方面也证明了为中小企业融资难、装备制造厂商销售难、大型基建工程项目资金来源难等问题提供了解决之策。
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